본문 바로가기

아파트 경매 권리분석

2023 타경 102732 동작구 상도동 건영아파트 무료 권리분석

2023 타경 102732 부동산 경매 아파트 무료 권리분석 

 

안녕하세요

무료로 부동산 경매 권리분석을 해드리는 리얼펀치입니다.

 

2023 타경 102732 동작구 상도동 건영아파트 무료 권리분석

해당 물건은 서울 동작구 상도동에 위치한

건영아파트입니다.

 

부동산 경매를 알아보시는 분들이

권리분석이 어려워

유료로 권리분석을 맡기거나 

아예 접근을 못하는 경우가 많은데요.

 

물건 하나하나씩 분석해 드려

여러분이 저렴하게 물건을 받으실 수 있도록

리얼펀치가 돕도록 하겠습니다

 

1. 먼저 임차인의 정보를 확인하세요.

위 사진의 임차인 여부를 보면 소유주가 보유하고 있네요.

아주 쉬운 경매물건이라고 보시면 됩니다.

 

보통 소유주가 경매를 당하면

본인이 가진 대부분의 자산이라

명도의 난이도 때문에 주저하시는 경우가 많으신 경우가 있습니다.

하지만 법적으로 낙찰자가 우위에 있고

배당을 고려했을 때 소유주가 단돈 백만 원이라도 받아간다면

낙찰자의 명도확인서가 있어야 하기 때문에

절대적 우위에서 명도를 할 수 있습니다.

 

걱정 마시고 진행하셔도 좋은 물건입니다.

 

2. 경매 감정가는 1년 전에 감정된 가격입니다. 반드시 매매가를 확인하세요.

경매를 신청하여 우리가 볼 수 있는 경매개시물건을 보기까지는 1년 여가 소요됩니다.

지난 2년간 부동산가격이 급등했었기 때문에

지금 가격과 비교해야 합니다.

 

상도동 건영아파트 매매 전세 월세

동일 평형 매매가가 8.8~10억 선이 되겠네요.

예상되는 바로는 1회 유찰 가능성이 보이지만

현재 매가가 10억이기 때문에

여유자금이 있는 입찰자들은 최초 100%를 쓸 가능성도 보입니다.

감정가의 90~103% 내외로 낙찰이 이루어질 것으로 보입니다.

이런 물건 같은 경우 자산가격이 우상향 할 것을 기대하며

최초 감정가 100%로 신건물건을 받아가는 전략도 가능합니다.

 

감정가는 9.7억, 급매 가는 8.8억이기 때문에

급매를 알아보는편이 더 편할 수도 있겠습니다. 

 

3. 아파트 물건은 미납관리비를 확인하세요.

미납 관리비 조회

아파트 매매가 비해 소액이지만

우리의 수익률에 영향을 미치는 부분입니다.

반드시 확인해서 예상치 못한 지출이 생기지 않도록 챙겨주세요.

몇몇 물건 같은 경우 미납관리비가 천 단위를 넘어가는 경우도 있으니

꼭 확인하세요.

 

 

4. 전 월세 세팅 시 수익률 비교

* 전세는 실매물 5.5억으로 계산

* 월세는 실 매물 1억/150으로 계산

 

 

전세로 세팅할 경우 감안했습니다.

낙찰가는 90% LTV는 50%로 계산하였고

전세를 5.5억에 임차할 경우

내 실투자금은 오히려 1.6억이 생기게 됩니다.

하지만 오류가 있습니다.

전세로 임차 할 경우 근저당 4.86억을 제거해야 하기 때문에

내 실투자금은 약 2.9억이 되겠네요.

 

취등록세 및 부동산중개비는 제외하였습니다.

 

 

월세로 세팅할 경우 감안했습니다.

낙찰가는 90% LTV는 50%로 계산하였고

보증금 1억에 월세 150만 원 임차할 경우

내 실투자금은 2.9억원이 되겠습니다.

 

1억은 서울 소액임대차보호법 금액에 부합하여

근저당을 갚지 않아도 됩니다.

금리가 내려갈 경우 수익률이 2~3%까지 늘어날 가능성이 있습니다.

 

꼭 여러분이 다시 한번 수익률 분석을 해보세요.

 

취등록세 및 부동산중개비는 제외하였습니다.

 

마치며.

해당 물건은 소유주가 거주하는 물건이라

초보자가 건드리기 아주 좋은 물건입니다.

특히 경락잔금대출은 현재 시중은행에서 취급하는 주택담보대출 자금보다

훨씬 대출해 주는 비율이 높을 수 있습니다.

 

간단한 수익률 비교로 

실제로 내가 투자할 경우 실투자금이 얼마나 드는지

또 수익률은 어느 정도 되는지 러프하게 바라보는 계기가 되었길 바랍니다.

 

감사합니다.

 

+ 명도 및 입찰 과정을 어려워하는 분들이 많습니다.

댓글로 연락 주시면 리얼펀치가 도와드리도록 하겠습니다.