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아파트 경매 권리분석

2022 타경 3318 중랑구 중화동 한신아파트 무료 권리분석

2022 타경 3318 부동산 경매 아파트 무료 권리분석 

 

안녕하세요

무료로 부동산 경매 권리분석을 해드리는 리얼펀치입니다.

 

2022타경3318 중랑구 중화동 한신아파트 무료 권리분석

 

해당 물건은 서울 중랑구 중화동에 위치한

한신아파트입니다.

 

부동산 경매를 알아보시는 분들이

권리분석이 어려워

유료로 권리분석을 맡기거나 

아예 접근을 못하는 경우가 많은데요.

 

물건 하나하나씩 분석해 드려

여러분이 저렴하게 물건을 받으실 수 있도록

리얼펀치가 돕도록 하겠습니다

 

1. 먼저 임차인의 정보를 확인하세요.

위 사진의 임차인 여부를 보면 백**,최** 님이

임차하고 계시네요. 임차보증금은 3.5억입니다.

 

아주 쉬운 대항력이 있는 임차인 물건입니다.

 

몇몇 경매학원이나 강의에서는

이런 물건을 피하라고들 합니다.

임차인이 경매진행되는 1년여 동안 고생해서

예민할뿐더러 

명도에서 엄청나게 힘들게 하는 경우를 얘기하면서

이사비를 5백만 원, 천만 원 요구하는 경우도 허다합니다.

 

하지만 명도확인서를 쥐고 있는 낙찰자를 이길순 없겠죠?

명도난이도가 100점 만점에 1점짜리 물건.

아주 쉬운 초보용 물건입니다.

 

2. 경매 감정가는 1년 전에 감정된 가격입니다. 반드시 매매가를 확인하세요.

경매를 신청하여 우리가 볼 수 있는 경매개시물건을 보기까지는 1년 여가 소요됩니다.

지난 2년간 부동산가격이 급등했었기 때문에

지금 가격과 비교해야 합니다.

중화동 한신아파트 매매 전세 월세

동일 평형 매매가가 5.8억~6.8억 선이 되겠네요.

감정가와 실거래가가 상당히 갭이 있네요.

우측 그래프만 보더라도 꼭지를 찍고 많이 내려온 것으로 보입니다.

 

예상되는 바로는 1회 유찰은 당연히 이루어질 것으로 보이며

감정가의 70~80% 내외로 낙찰이 이루어질 것으로 보입니다.

 

3. 아파트 물건은 미납관리비를 확인하세요.

 

미납관리비 조회

미납관리비는 없다고 나옵니다.

아파트 매매가 비해 소액이지만

우리의 수익률에 영향을 미치는 부분입니다.

반드시 확인해서 예상치 못한 지출이 생기지 않도록 챙겨주세요.

몇몇 물건 같은 경우 미납관리비가 천 단위를 넘어가는 경우도 있으니

꼭 확인하세요.

 

 

4. 전 월세 세팅 시 수익률 비교

* 전세는 현 시기 중윗값 3.3억으로 계산

* 월세는 실 매물 1억/100으로 계산

전세 세팅 수익률 분석

전세로 세팅할 경우 감안했습니다.

낙찰가는 75% LTV는 50%로 계산하였고

전세를 3.3억에 임차할 경우

내 실투자금은 근저당을 갚고 약 1억 정도를 투자하겠습니다.

 

취등록세 및 부동산중개비는 제외하였습니다.

 

월세 세팅 수익률 분석

월세로 세팅할 경우 감안했습니다.

낙찰가는 75% LTV는 50%로 계산하였고

보증금 1억에 월세 100만 원 임차할 경우

내 실투자금은 1억 원이 되겠습니다.

 

월 지출될 이자를 감안하면

마이너스 수익률을 기록하겠네요.

 

취등록세 및 부동산중개비는 제외하였습니다.

 

마치며.

해당 물건은 대항력 있는 임차인 물건이지만

배당순서상 배당을 다 받아가기 때문에

명도 하기 아주 쉬운 초보용 물건입니다.

 

간단한 수익률 비교로 

실제로 내가 투자할 경우 실투자금이 얼마나 드는지

또 수익률은 어느 정도 되는지 러프하게 바라보는 계기가 되었길 바랍니다.

 

감사합니다.

 

+ 명도 및 입찰 과정을 어려워하는 분들이 많습니다.

댓글로 연락 주시면 리얼펀치가 도와드리도록 하겠습니다.