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빌라 경매 무료 권리분석

2022 타경 108800 서울 동대문구 장안동 빌라 무료 권리분석

2022 타경 108800 부동산 경매 빌라 무료 권리분석 

 

안녕하세요

무료로 부동산 경매 권리분석을 해드리는 리얼펀치입니다.

2022 타경 108800 서울 동대문구 장안동 빌라 무료 권리분석

해당 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한

빌라입니다.

 

부동산 경매를 알아보시는 분들이

권리분석이 어려워

유료로 권리분석을 맡기거나 

아예 접근을 못하는 경우가 많은데요.

 

물건 하나하나씩 분석해 드려

여러분이 저렴하게 물건을 받으실 수 있도록

리얼펀치가 돕도록 하겠습니다

 

1. 먼저 임차인의 정보를 확인하세요.

위 사진의 임차인 여부를 보면 아주 쉬운 소액 임대차 임차인입니다.

임차인은 최우선변제로 보증금 500만 원을 받습니다.

물론 낙찰자의 명도확인서가 있어야 하니 

명도의 난이도도 정말 쉽겠죠?

 

걱정 마시고 진행하셔도 좋은 물건입니다.

 

빌라투자는 재개발,재건축,가로주택정비사업 등을 고려해서

주거지역 형태가 굉장히 중요합니다.

해당 물건은 아파트를 지을수있는 용적률이 나오는 

제3종 일반주거지역입니다.

 

3종 일반주거지역은 다른 주거지역보다 월등히 비싼 땅값을 가지고 있습니다.

이 점 참고하시고 빌라투자할때는

대지 지분율이 높은 빌라 위주로 투자를 추천드립니다.

 

2. 경매 감정가는 1년 전에 감정된 가격입니다. 반드시 매매가를 확인하세요.

경매를 신청하여 우리가 볼 수 있는 경매개시물건을 보기까지는 1년 여가 소요됩니다.

지난 2년간 부동산가격이 급등했었기 때문에

지금 가격과 비교해야 합니다.

지난 매매가 추이

빌라는 아파트와 다르게 비교군이 많지 않아서

입찰가 산정이 어렵습니다

21년 3월이 이 빌라의 마지막 거래인데 1.63억에 거래가 되었습니다.

그동안의 상승률을 반영했을 때 2억 선이면 적당한 감정가입니다.

 

제가 입찰한다면 1.85~1.9억 사이를 입찰하겠습니다.

이런 물건 같은 경우 보유를 길게 가져가실 것을 염두하시고

재개발을 한다면 대지 7.32평을 산다고 생각하시고 투자하는 것이 좋습니다.

 

 

3. 빌라는 대지권, 대지가 어떤 종류인지가 가장 중요합니다.

대지권이 전용면적 10.47평에 비해 70% 이상이 되는 큰 평수 입니다.

 

제3종 일반주거지역 참고

 

 

4. 전 월세 세팅 시 수익률 비교

* 전세는 주변 시세 1.3억 계산

* 월세는 주변 시세 1000/55 계산

전세 세팅 기준

전세로 세팅할 경우 감안했습니다.

낙찰가는 90% LTV는 50%로 계산하였고

전세를 1.3억에 임차할 경우

내 실투자금은 5천만 원입니다.

 

취등록세 및 부동산중개비는 제외하였습니다.

 

월세로 세팅할 경우 감안했습니다.

낙찰가는 90% LTV는 50%로 계산하였고

보증금 1천만 원에월세 55만 원 임차할 경우

내 실투자금은7.32천만 원되겠습니다.

수익률은 3.33% 정도 나오네요.

 

리모델링을 조금 더 한다면 수익률을 5%대 까지 끌어올릴 수 있습니다.

 

꼭 여러분이 다시 한번 수익률 분석을 해보세요.

 

취등록세 및 부동산중개비는 제외하였습니다.

 

마치며.

해당 물건은 소액 임대차 물건이라

초보자가 건드리기 아주 좋은 물건입니다.

특히 경락잔금대출은 현재 시중은행에서 취급하는 주택담보대출 자금보다

훨씬 대출해 주는 비율이 높을 수 있습니다.

 

간단한 수익률 비교로 

실제로 내가 투자할 경우 실투자금이 얼마나 드는지

또 수익률은 어느 정도 되는지 러프하게 바라보는 계기가 되었길 바랍니다.

 

감사합니다.

 

+ 명도 및 입찰 과정을 어려워하는 분들이 많습니다.

댓글로 연락 주시면 리얼펀치가 도와드리도록 하겠습니다.