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빌라 경매 무료 권리분석

2021 타경 56746 서울 강동구 길동 빌라 투자 무료 권리분석

2021 타경 56746 부동산 경매 빌라 무료 권리분석 

 

안녕하세요

무료로 부동산 경매 권리분석을 해드리는 리얼펀치입니다.

2021 타경 56746 서울 강동구 길동 빌라 투자 무료 권리분석

해당 물건은 서울 강동구 길동에 위치한

빌라입니다.

 

부동산 경매를 알아보시는 분들이

권리분석이 어려워

유료로 권리분석을 맡기거나 

아예 접근을 못하는 경우가 많은데요.

 

물건 하나하나씩 분석해 드려

여러분이 저렴하게 물건을 받으실 수 있도록

리얼펀치가 돕도록 하겠습니다

 

1. 먼저 임차인의 정보를 확인하세요.

해당 물건은 임차인의 임차내역이 없는 물건입니다.

비어있는 집은 초보자가 생각했을 때

명도 하기 더 쉽지 않을까?라고 생각 할 수 있지만

명도 해야 할 집 내부에 임의의 짐이 있다면

그 짐을 내 마음대로 옮길 수가 없습니다.

 

해당 물건은 반드시 임장하여 

점유하고 있는 자가 있는지, 짐이 있는지를 확인하시기 바랍니다.

 

 

빌라투자는 재개발, 재건축, 가로주택정비사업 등을 고려해서

주거지역 형태가 굉장히 중요합니다.

해당 물건은 2종일반주거지역입니다.

아파트를 지을 수 있는 주거지역은 아니지만

길동역 초인근 역세권 빌라이면서

상업지역에 가까워 임대수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

 

 

빌라투자할 때는

대지 지분율이 높은 빌라 위주로 투자를 추천드립니다.

 

2. 경매 감정가는 1년 전에 감정된 가격입니다. 반드시 매매가를 확인하세요.

경매를 신청하여 우리가 볼 수 있는 경매개시물건을 보기까지는 1년 여가 소요됩니다.

지난 2년간 부동산가격이 급등했었기 때문에

지금 가격과 비교해야 합니다.

지난 매매가 추이

빌라는 아파트와 다르게 비교군이 많지 않아서

입찰가 산정이 어렵습니다

14년 9월이 이 빌라의 마지막 거래인데 1.69억에 거래가 되었습니다.

그동안의 상승률을 반영했을 때 2.2억 선이면 적당한 감정가입니다.

 

전월세 추이

2018년 6월 전세 1.5억에 나간 사례가 있으니

지금은 1.6~1.8억 사이로 추정됩니다.

제가 입찰한다면 1.85~1.9억 사이를 입찰하겠습니다.

리모델링을 천만원정도 들여 전세를 2억 원 정도 뺀다면

무피투자도 가능한 물건입니다.

 

이런 물건 같은 경우 보유를 길게 가져가실 것을 염두하시고

재개발을 한다면 대지 9.67평을 산다고 생각하시고 투자하는 것이 좋습니다.

 

 

3. 빌라는 대지권, 대지가 어떤 종류인지가 가장 중요합니다.

대지권이 전용면적 12.51평에 비해 80% 이상이 되는 큰 평수입니다.

 

 

 

4. 전 월세 세팅 시 수익률 비교

* 전세는 추정 시세 1.8억 계산

* 월세는 주변 시세 1000/65 계산

전세 세팅 기준

전세로 세팅할 경우 감안했습니다.

낙찰가는 90% LTV는 50%로 계산하였고

전세를 1.8억에 임차할 경우

내 실투자금은 9.2천만 원입니다.

 

취등록세 및 부동산중개비는 제외하였습니다.

 

월세 세팅 기준

월세로 세팅할 경우 감안했습니다.

낙찰가는 90% LTV는 50%로 계산하였고

보증금 1천만 원에 월세5만 원 임차할 경우

내 실투자금은 7.8천만 원되겠습니다.

수익률은 4.36% 정도 나오네요.

 

리모델링을 조금 더 한다면 수익률을 8% 이상까지 끌어올릴 수 있습니다.

 

꼭 여러분이 다시 한번 수익률 분석을 해보세요.

 

취등록세 및 부동산중개비는 제외하였습니다.

 

마치며.

해당 물건은 점유자를 알 수 없어

방심하면 안 되는 물건입니다.

반드시 임장 하셔서

점유자가 있는지, 짐이 있는지 확인하시고

입찰 진행하시기 바랍니다.

 

특히 경락잔금대출은 현재 시중은행에서 취급하는 주택담보대출 자금보다

훨씬 대출해 주는 비율이 높을 수 있습니다.

 

간단한 수익률 비교로 

실제로 내가 투자할 경우 실투자금이 얼마나 드는지

또 수익률은 어느 정도 되는지 러프하게 바라보는 계기가 되었길 바랍니다.

 

감사합니다.

 

+ 명도 및 입찰 과정을 어려워하는 분들이 많습니다.

댓글로 연락 주시면 리얼펀치가 도와드리도록 하겠습니다.